Не поздно ли покупать в Дубае? Этот вопрос мы слышим от клиентов почти каждый день. Короткий ответ: смотря что и где. Город больше не растет одинаково во всех районах, и 2027 год это хорошо покажет.

Цифры DLD пока бодрые. 2025 год закрылся с оборотом 917 млрд дирхамов и более чем 270 тысячами сделок. Только за первый квартал 2026 года прошло 60 303 сделки на 252 млрд AED, это плюс 31% в деньгах. Если нужна подборка объектов под конкретный бюджет, рекомендуем обратиться в агентство Merade: там собраны проекты по всем эмиратам с разбором застройщиков.

Прогноз цен на недвижимость в Дубае по сегментам

Ниже наша рабочая оценка. Мы собирали ее по данным DLD и по тому, что видим в живых сделках с девелоперами.

Сегмент 2026 2027, прогноз Что влияет
Квартиры среднего класса (JVC, Arjan, Dubai South) +5-7% 0-3% волна сдачи новостроек
Виллы и таунхаусы в комьюнити +9-12% +6-9% дефицит земли
Премиум у воды +8-12% +6-10% спрос состоятельных переезжающих
Аренда в среднем по городу +3-6% 0-4% у арендаторов больше выбора

Какие сегменты будут расти

  • Виллы и таунхаусы. Свободной земли в готовых комьюнити почти нет. Arabian Ranches за год прибавил около 9%.
  • Набережные и острова. Здесь предложение ограничено самой географией. В проектах, которые строил застройщик Meraas, вроде Bluewaters или City Walk, продавцы по нашему опыту торгуются неохотно даже на вторичке.
  • Готовые квартиры с арендатором. Многие инвесторы устали ждать ключи по 3-4 года.

Где риск перегрева

Главная история 2027 года: сдача жилья. По графикам застройщиков ожидается около 70-75 тысяч квартир. Это почти вдвое больше среднего за последние пять лет. Реально сдадут меньше, сроки здесь всегда сдвигаются. Но давление на массовый сегмент будет, и Moody's с Fitch тоже ждут корректировки.

Мы бы осторожнее смотрели на:

  • студии и однушки в JVC, Arjan и Dubai South;
  • off-plan, купленный ради быстрой перепродажи до ключей;
  • проекты малоизвестных девелоперов с агрессивной рассрочкой и обещанной доходностью выше 10% годовых.

Стоит ли покупать квартиру в Дубае в 2027 году

Да, если вы покупаете на 5-7 лет и выбираете локацию, а не красивую презентацию. Нет, если план заработать 30% за год на перепродаже. Такие сделки еще бывают, но мы видим их все реже.

Что мы рекомендуем клиентам прямо сейчас:

  • сравнивать цену за кв. фут с реальными сделками DLD в этом же доме;
  • проверять, сколько квартир сдадут рядом в ближайшие два года;
  • закладывать в расчет доходность 6%, а не 8%;
  • торговаться: в 2027 году у покупателя будет больше пространства для этого.

Окно для покупок не закрывается. Оно просто становится избирательным. И, честно говоря, это хорошая новість для тех, кто умеет считать.